Laporan Industri Properti di Indonesia

2017

Pertumbuhan properti di Indonesia ditetapkan di kuartal kedua tahun 2017
Jika Anda mengalami masalah saat melihat grafik skema atau bagan, tolong atur resolusi layar Anda menjadi lebih rendah dari 1080 x 720 dan pastikan juga tampilan browser Anda mencapai zoom 100%.

Mulai

Populasi / PDB

5,18%
pertumbuhan PDB di
Indonesia meningkat
tahun ke tahun

Populasi
Produk Domestik Bruto
Angka Pertumbuhan Pendapatan Nasional
Sumber: Worldbank

Bab 1:
Kondisi Pasar Lokal

Pertumbuhan Ekonomi Indonesia kuartal kedua tahun 2016 menunjukkan tren yang positif. Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS) angka pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) meningkat sebesar 5,18 persen tahun ke tahun. Secara nilai, Produk Domestik Bruto (PDB) kuartal II tahun 2016 mencapai Rp2.353,2 triliun dan berdasarkan ADHB (Atas Dasar Harga Berlaku) mencapai Rp3.086,6 triliun (1).

Berkaitan dengan sektor properti, optimisme perkembangan industri di sektor ini pun dinilai cukup baik, hal ini dapat terlihat dari angka penanam modal yang dilakukan oleh investor asing yang pada tahun 2016 kuartal II mencapai Rp151,6 triliun lebih tinggi sekitar 12,3 persen jika dibandingkan dengan kuartal yang sama di tahun 2015 (2).

Kendati memiliki optimisme yang tinggi, ternyata tingkat penyerapan properti pada beberapa jenis properti tidak semuanya berjalan dengan baik. ada beberapa jenis properti yang justru kurang diminati bahkan ada beberapa yang mencapai titik terendah.

Contohnya seperti sektor perkantoran, permintaan sewa kantor di wilayah Central Business District (CBD) Jakarta mengalami penurunan permintaan, tercatat sepanjang kuartal II 2016 permintaan sewa kantor menjadi 85,6 persen, jika dibandingkan dengan periode yang sama di tahun sebelumnya yang mencapai 93,7 persen (3).

Begitu juga untuk di sektor apartemen, permintaan akan hunian vertikal tersebut masih belum menujukkan gairah yang positif, tercatat sepanjang kuartal II tahun 2016 pertumbuhan permintaaan akan apartemen hanya tumbuh dibawah satu persen jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya di tahun yang sama (6). Menurunnya permintaan ini, akhirnya membuat harga apartemen menjadi melambat, tercatat saat ini harga apartemen hanya tumbuh sebesar 4,6 persen pada kuartal III jika dibandingkan tahun sebelumnya, posisi ini sangat rendah jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya, dimana saat itu peningkatan harga apartemen bisa mencapai 10 hingga 15 persen.

Hal menarik justru datang dari sektor residensial, kendati serapan properti di kalangan masyarakat menurun, ternyata permintaan hunian untuk kelas bawah tumbuh subur di beberapa kota, tercatat pada kuartal kedua tahun 2016 pertumbuhan harga rumah di kelas bawah mencapai 4,6 persen.(4)

Namun hal tersebut tidak diikuti oleh permintaan perumahan untuk perumahan menengah ke atas di Jakarta, sepanjang kuartal kedua tahun 2016 pertumbuhan harga rumah mewah hanya mencapai 2,16 persen jika dibandingkan tahun sebelumnya (5).

Hal senada juga terjadi pada kota-kota besar Indonesia lainnya, seperti Surabaya, dimana di sana pada kuartal I 2016 terjadi pelemahan pembelian rumah primer yang menurun sekitar 0,9 persen jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Sementara untuk penjualan rumah second atau bekas terjadi peningkatan sebesar 0,67 persen (11).

Guna menggenjot industri properti, tahun 2016 ini, sebenarnya pemerintah Indonesia telah banyak mengeluarkan berbagai kebijakan yang dapat mendorong bangkitnya industri properti. Contohnya, pada bulan September tahun 2016, Suku Bunga Acuan Bank Indonesia turun menjadi lima persen (7), diharapkan dengan penurunan ini akan mendorong permintaan akan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Tidak hanya itu, Bank Indonesia, pada Agustus 2016 juga melakukan pelonggaran rasio Loan to Value (LTV) Kredit Pemilikan Rumah (KPR), yang tadinya 20 persen menjadi 15 persen untuk rumah pertama (8). Bank Indonesia juga telah menurunkan LTV untuk rumah kedua dan rumah ketiga dengan rasio DP masing-masing 20 dan 25 persen. Sebelumnya rasio DP untuk KPR rumah kedua dan ketiga sebesar 30 dan 40 persen.

Pada tahun 2016, pemerintah juga meluncurkan program tax amnesty, program ini diharapkan dapat memberikan dampak positif terhadap sektor properti. Melalui dana repatriasi dari program tax amnesty, diharapkan aliran dana tersebut bisa diinvestasikan ke sektor properti, sesuai dengan Peraturan Menteri Keungan (PMK) Nomor 122/PMK.08/2016) (8). Diperkirakan dana reptriasi yang akan masuk ke sektor properti akan mencapai Rp70 triliun (9).

  1. Kompas.com, (2016). Pertumbuhan Ekonomi Kuartal II 2016 Capai 5,18 Persen. (online) (Diakses 5 September 2016)
  2. Badan Koordinasi Penanaman Modal, (2016). Realisasi Penanaman Modal PMDN – PMA Triwulan II dan Januari – Juni Tahun 2016. (online) (Diakses 6 September 2016)
  3. CNN, (2016). Okupansi Perkantoran Pada Kuartal II 2016 Turun. (online) (Diakses 6 September 2016)
  4. Bank Indonesia, (2016). Survei Harga Properti Primer Kuartal II 2016. (online) (Diakses 7 September 2016)
  5. Bank Indonesia, (2016). Survei Harga Properti Primer Kuartal II 2016. (online) (Diakses 7 Agustus 2016)
  6. Colliers Internasional, (2016). Jakarta Properti Market Report. (online) (Diakses 12 September)
  7. Kompas.com, (2016). Suku Bunga Acuan BI Turun Jadi 5 Persen, Apa Dampaknya? (online) (Diakses 18 September)
  8. Investor Daily, (2016). Pelonggaran LTV Beri Angin Segar ke BBCA. (online) (Diakses 18 September)
  9. pengampunanpajak.com, (2016). Properti dan Logam Mulia Bisa Jadi Pilihan Investasi untuk Tampung Dana Repatriasi. (online) (Diakses 18 September)
  10. Kompas.com, (2016) Dana Amnesti Pajak ke Sektor Properti Diprediksi Rp 70 Triliun. (online) (Diakses 18 September)
  11. Antara, (2016). Kecepatan Menjual Properti di Surabaya Melambat. (online) (Diakses 18 September 2016)

Bab 2:
Tren 2015 vs 2016

Kondisi properti dalam negeri Indonesia tahun 2015 sebenarnya tidak terlalu berbeda jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya, penjualan properti masih melesu. Ada beberapa faktor yang membuat hal ini bisa terjadi, salah satunya karena dampak melemahnya nilai mata uang rupiah terhadap dolar Amerika Serikat, serta adanya aturan pembatasan uang muka atau loan to value (LTV) yang kala itu mencapai level 20 persen.

Memasuki pertengahan tahun 2016, pemerintah telah mengeluarkan berbagai kebijakan untuk mendorong laju industri properti, namun sayangnya efek dari kebijakan tersebut belum membuahkan hasil, banyak pengamat mengatakan efek positif dari kebijakan-kebijakan tersebut baru akan terasa tahun 2017 mendatang.

Perumahan
Di sektor perumahan, jika dibandingkan dengan tahun 2015, tahun 2016 ini permintaan rumah mengalami peningkatan, hal ini dapat dilihat dari pertumbuhan harga rumah yang mengalami peningkatan sebesar 3,39 persen pada kuartal II 2016 jika dibandingkan dengan kuartal yang sama di tahun 2015. Berdasarkan tipe rumah, kenaikan harga rumah paling tinggi terjadi pada tipe rumah kecil yakni 4,16 persen (tahun ke tahun), sementara untuk tipe rumah besar mengalami peningkatan harga yang tidak signifikan, yakni hanya 2,16 persen dari tahun ke tahun (1).

Peningkatan permintaan rumah juga dapat terlihat dari pertumbuhan penyaluran KPR dan KPA, yang meningkat sebesar 2,39 persen pada kuartal kedua tahun 2016. Penggunaan KPR ini masih menjadi cara yang paling dominan bagi masyarakat untuk mendapatkan rumah impian.

Hingga akhir September 2016, penyaluran KPR/KPA tumbuh sekitar 6,8 persen jika dibandingkan tahun lalu menjadi Rp 356,1 triliun. (2)

Apartemen
Sektor apartemen pada tahun 2016 ini mengalami peningkatan permintaan yang tidak signifikan. Contohnya seperti di Jakarta, ibukota yang menjadi barometer perkembangan industri properti tanah air tersebut, memasuki kuartal II tahun 2016 mencatat perkembangan permintaan apartemen meningkat hanya satu persen jika dibandingkan kuartal yang sama tahun 2015 (3). Kondisi perekonomian dalam negeri yang tidak kunjung menentu menjadikan alasan mengapa investor masih menahan diri untuk membeli apartemen.

Menariknya, pada tahun 2016 ini, pasokan unit apartemen baru di Jakarta justru meningkat sebesar 12,4 persen jika dibandingkan periode yang sama tahun 2015, selama kuartal II 2016 saja tercatat ada 4.777 unit baru diserahterimakan kepada pembeli (4). Fenomena ini menunjukkan bahwa pengembang masih optimis akan perkembangan properti di dalam negeri.

Perkantoran
Nasib buruk masih menghantui sektor perkantoran, tingkat serapan permintaan perkantoran di daerah CBD Jakarta tahun 2016 menurun menjadi 85,6 persen pada kuartal II 2016, jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya yang mencapai 93,7 persen (5).

Tidak hanya itu, rata-rata harga sewa perkantoran di CBD Jakarta juga mengalami penyusutan sebesar 3,6 persen menjadi rata-rata Rp333.736 per meter persegi, tren penurunan harga ini pun dialami oleh perkantoran diluar CBD dan Simatupang yang menjadi 4,8 dan 1,8 persen. (6)

  1. Bank Indonesia, (2016). Survei Harga Properti Primer Kuartal II 2016. (online) (Diakses 23 October)
  2. Berita Satu, (2016) Bank dan Pembiyaan Penyaluran KPR Belum Tumbuh Signifikan. (online) (Diakses 25 October)
  3. Colliers Internasional, (2016). Jakarta Properti Market Report. (online) (Diakses 24 September)
  4. Colliers Internasional, (2016). Jakarta Properti Market Report. (online) (Diakses 24 September)
  5. CNN Indonesia, (2016) Okupansi Perkantoran Pada Kuartal II 2016 Turun. (online) (Diakses 7 September).
  6. Tempo.co (2016) Harga Sewa Kantor di Jakarta Turun. (online) (Diakses 7 September)
Properti apa yang orang cari?

Penetrasi Internet & Mobile

0%
pengguna internet di
Indonesia mayoritas berasal
dari pulau Jawa, sekitar
86,3 juta orang

Bab 3:
Penetrasi Internet

Pengguna internet di dunia dikabarkan terus bertambah banyak, berdasarkan data dari State of Connectivity akhir tahun 2015 lalu tercatat pengguna internet di seluruh dunia mencapai 3,2 miliar, dan angka ini diperkirakan terus bertambah hingga akhir tahun 2016 (1).

Setali tiga uang, pengguna internet di Indonesia tiap tahun terus bertambah, untuk tahun 2016 ini saja berdasarkan hasil survey dari Asosiasi Penyelenggara Jaringan Internet Indonesia (APJII) jumlah pengguna internet di Indonesia mencapai 132,7 juta jiwa, atau setengah dari penduduk Indonesia (2).

Masih berdasarkan hasil survey APJII menyebutkan bahwa pengguna internet mayoritas berasal dari pulau Jawa, sekitar 86,3 juta orang atau sekitar 65 persen, kemudian disusul oleh Sumatera yang mencapai 20,7 juta, Sulawesi 8,4 juta, Kalimantan 7,6 juta, Bali dan NTB 6,1 juta serta Maluku dan Papua yang mencapai 3,3 juta orang.

Menariknya, mayoritas pengguna internet di Indonesia lebih banyak menggunakan waktunya untuk berselancar di media sosial.

Sementara menurut Gfk Crossmedia Link, di Indonesia mayoritas orang yang mengakses internet dilakukan melalui smartphone yakni sekitar 93 persen, kemudian disusul dengan tablet sekitar 11 persen dan komputer sekitar 5 persen (4)

Dengan bertumbuhnya pengguna internet, diprediksikan Indonesia akan menjadi pasar e-commerce yang diperhitungkan, berdasarkan data dari Moody Analytics, jumlah transaksi e-commerce di negeri ini tahun 2015 mencapai Rp150 triliun, diprediksikan tahun 2016 angka ini meningkat menjadi USD 20 miliar atau sekitar Rp250 triliun (5).

  1. Infokomupter.com (2016) Pengguna Internet Mencapai 32 milyar. (online) (Diakses 1 November 2016)
  2. Kompas (2016) Pengguna Internet di Indonesia Capai 132 Juta. (online) (Diakses 2 November 2016)
  3. Liputan6.com (2016) Media Sosial Favorit Pengguna Internet Indonesia. (online) (Diakses 2 November 2016)
  4. Marketeers.com (2016) Sekitar 93 orang Indonesia Akses Internet Lewat Smartphone. (online) (Diakses 3 November 2016)
  5. Viva News (2016) Incar Rp 250 Triliun Ini Strategi Kemendag di e-Commerce. (online) (Diakses 3 November 2016)

Rata-rata harga properti:

0%
nilai penjualan industri
properti mengalami
penurunan di kuartal
I 2016

Bab 4:
Harga Properti

Kondisi perekonomian dalam negeri bisa dibilang belum stabil sejak terjadi krisis keuangan tahun 2008 lalu. Jika ditarik mundur hingga tahun 2014 perkembangan perekonomian dalam negeri mencapai 5,02 persen melambat jika dibandingkan tahun 2013 yang mencapai 5,58 persen. (1)

Memasuki tahun 2015, pertumbuhan perekonomian juga tidak kunjung membaik, berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS) tercatat angka pertumbuhan hanya mencapai 4,79 persen lebih buruk jika dibandingkan dengan tahun 2014 yang mencapai 5,02 persen (2).

Tidak menentunya kondisi perekonomian ini juga berdampak pada industri properti dalam negeri yang ternyata di kuartal I 2016 mengalami penurunan nilai penjualan sebesar 23,1 persen. (3)

Apartemen
Tahun 2016 rata-rata harga apartemen di Indonesia khususnya di Jakarta mengalami peningkatan, kenaikan ini sebenarnya tidak terlalu signifikan, yakni hanya 4,6 persen jika dibandingkan tahun lalu,

Untuk di wilayah Central Business District (CBD) dan Jakarta Selatan peningkatan mencapai 1,5 dan 1,4 persen. Saat ini rata-rata harga apartemen di Jakarta mencapai Rp31,25 juta per meter persegi.

Tidak hanya itu, berdasarkan data dari konsultan properti Colliers Internasional, harga sewa apartemen di kawasan CBD memasuki kuartal III tahun 2016 ini mengalami penurunan sebesar 0,7 persen jika dibandingkan dengan kuartal yang sama tahun 2015, sementara untuk di wilayah Jakarta Selatan atau di non premium turun 1 persen. (4)

Rata-rata harga sewa apartemen di kawasan CBD mencapai empat jutaan Rupiah per bulan, sementara untuk di wilayah non CBD atau non premium mencapai dua jutaan Rupiah per bulannya.

Retail
Berbeda dengan apartemen, pergerakan harga sewa dan tingkat serapan retail cenderung stabil, memasuki kuartal III tahun 2016 pasokan retail ke Jakarta mencapai 2.84 juta meter persegi, dari angka tersebut sudah 95 persen terserap pasar. (5)

Saat ini rata-rata harga rental mencapai Rp602.225 per meter persegi setiap bulannya dan harga sewa pokoknya mencapai Rp489.101 per meter persegi per bulan. Paling banyak penyewa ruko di Jakarta berasal dari sektor makanan dan minuman, kosmetik, hiburan, pakaian, elektronik dan alat rumah tangga.

Rumah
Sementara untuk di sektor residensial, kenaikan harga rumah mengalami perlambatan, pada kuartal III tahun 2016 tercatat kenaikan harga rumah mencapai 2,75 persen, melambat jika dibandingkan dengan kuartal yang sama pada tahun 2015 yang mencapai 3,39 persen. Perlambatan ini pun diperkirakan akan terus berlangsung hingga akhir tahun 2016. (6)

Berdasarkan tipe rumah, perlambatan harga rumah terjadi pada tipe rumah besar 0,05 persen jika dibandingkan kuartal sebelumnya. Berdasarkan tipe rumah, kenaikan harga rumah tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil sebesar 3,76 persen jika dibandingkan kuartal sama tahun 2015, sementara kenaikan terendah terjadi pada rumah tipe besar yang mencapai 1,32 persen jika dibandingkan tahun lalu.

Sementara berdasarkan wilayah, peningkatan harga terendah terjadi pada kota Denpasar yang mencapai 0,72 persen, sementara kenaikan tertinggi terjadi pada kota Manado yang mencapai 8,77 persen jika dibandingkan dengan tahun lalu, kenaikan harga di Manado ini seiring dengan masifnya pembangunan infrastruktur di sana. (7)

Perkantoran
Kuartal III 2016 harga sewa sektor perkantoran mengalami penurunan sebesar 3,6 persen dibandingkan kuartal sebelumnya, saat ini rata-rata harga sewa perkantoran di CBD Jakarta mencapai Rp333.736 per meter persegi setiap bulan. Sementara diluar CBD seperti di Jalan T.B Simatupang juga mengalami penurunan hingga 4,8 persen (8). Penurunan harga sewa ini terjadi karena banyaknya supply perkantoran baru, tercatat hingga akhir tahun 2016 nanti Jakarta akan kelimpahan area kantor baru seluas 350.919 meter persegi.

Tanah
Harga tanah di Jakarta terus bergerak naik, harga termahal berada di wilayah Menteng, Jakarta Pusat dan Pondok Indah, Jakarta Selatan. Di Menteng rata-rata harga tanah di sana paling mahal bisa mencapai Rp75 juta per meter persegi, sementara untuk di wilayah Pondok Indah harganya mencapai Rp43 juta hingga Rp68 juta per meter persegi. (9)

Sementara untuk diwilayah lainnya seperti di Jakarta Utara, daerah yang paling mahal berada di Kelapa Gading dengan harga tertinggi bisa mencapai Rp30,6 juta per meter persegi. Dan di wilayah Jakarta Barat harga tertinggi berada di wilayah Puri Indah yang rata-ratanya bisa mencapai Rp23 juta hingga Rp28 juta per meter persegi. Sementara untuk dilayah Jakarta Timur harga tertinggi berada di wilayah Pulomas dan Pulogadung yang rata-rata harga tertingginya mencapai Rp22,8 juta per meter persegi. (10)

  1. Badan Pusat Statistik, (2015) Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Tahun 2014 Tumbut 5,02 Persen, Melambat Sejak Lima Tahun Terakhir. (online) (Diakses 10 November 2016)
  2. Badan Pusat Statistik (2016) Ekonomi Indonesia Triwulan IV 2015 tumbuh 5,04 persen tertinggi selama tahun 2015. (online) (Diakses 10 November 2016)
  3. Tempo.co (2016) Ini Penyebab Masih Lesunya Pasar Properti. (online) (Diakses 11 November 2016)
  4. Viva News (2016) Sepanjang Kuartal III Sewa Apartemen di Jakarta Turun. (online) (Diakses 11 November 2016)
  5. Okezone (2016) Pasokan Terbatas Bikin Pasar Ritel di Jakara Sehat. (online) (Diakses 11 November 2016)
  6. Bank Indonesia (2016) Survey Harga Properti Primer. (online) (Diakses 11 November 2016)
  7. Bank Indonesia (2016) Survey Harga Properti Primer. (online) (Diakses 11 November 2016)
  8. Tempo.co (2016) Harga Sewa Kantor di Jakarta Turun. (online) (Diakses 11 November 2016)
  9. Housingestate.com (2016) Harga Tanah Menteng dan Pondok Indah Tertinggi di Jakarta. (online) (Diakses 14 Desember 2016) (2016)
  10. Housingestate.com (2016) Harga Tanah Menteng dan Pondok Indah Tertinggi di Jakarta. (online) (Diakses 14 Desember 2016) (2016)
Metode pembayaran apa yang Anda pilih dalam membeli rumah?

Arah Investasi Asing

0%
angka investasi di
Indonesia meningkat
atau mencapai
Rp453,4 triliun

Angka Pertumbuhan Ekonomi:

Bab 5:
Investasi Asing

Tahun 2016 iklim investasi di Indonesia berangsur-angsur mulai mendapatkan kepercayaan yang besar dari investor, hal ini dapat terlihat dari meningkatnya investasi asing yang masuk ke Indonesia. Berdasarkan data dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) realisasi investasi di kuartal III tahun 2016 mencapai Rp155,3 triliun, angka tersebut naik dibandingkan dengan kuartal sebelumnya yang mencapai Rp151,6 triliun. (1)

Jika dikumulatifkan mulai dari Januari hingga September 2016, angka investasi di Indonesia mencapai Rp453,4 triliun atau meningkat sebesar 16,7 persen jika dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2015. (2)

BKPM juga menyebutkan lima negara terbesar yang menanamkan investasinya di Indonesia adalah Singapura sebesar USD 2,23 miliar atau Rp28,99 triliun dengan 1.127 proyek, kemudian peringkat ke dua ada Jepang dengan nilai investasi sebesar USD 1,6 miliar dan urutan ke tiga ada Tiongkok dengan nilai investasi sebesar USD 575 juta dengan 398 proyek. (3)

Menurut Kepala BKPM Thomas Trikasih Lembong, dari dana investasi yang masuk ke Indonesia, mayoritas investor masuk ke Indonesia membidik bisnis di sektor industri logam, mesin dan elektronik (330 proyek dengan nilai USD 1,23 miliar), pertambangan USD 764,06 juta dengan jumlah 277 proyek.dan perumahan (USD 730,02 juta dengan 313 proyek). (4)

Berdasarkan data dari Bank Dunia, Indonesia saat ini berada di peringkat ke 91 di dunia sebagai negara dengan Kemudahan Berusaha atau Ease of Doing Business (EODB). Peringkat ini naik sekitar 15 peringkat dari tahun sebelumnya yang berada di posisi 106. (5)

Indonesia sendiri saat ini masih menjadi destinasi menggiurkan untuk menanamkan investasi, ada beberapa faktor yang membuat kenapa banyak negara begitu tertarik untuk berinvestasi di negara kepulauan ini. Salah satunya karena iklim politik dan ekonomi yang stabil, juga karena negeri ini selalu membuka diri kepada negara lain yang ingin berinvestasi. (6)

Dengan kondusifnya kondisi politik dan ekonomi Indonesia di mata investor asing, ternyata juga dapat mempengaruhi industri properti tanah air. Karena dengan begitu akan menarik banyak investor asing untuk berinvestasi, contohnya seperti rencana dari salah satu pengembang properti asal Jepang yang akan membangun perumahan di kawasan industri di Jawa Barat dengan total investasi Rp2,5 triliun (7). Lalu juga ada pengembang asal Korea Selatan yang berencana akan membangun proyek properti di Bali dan Banten. (8)

  1. BKPM.go.id (2016) Investasi Dorong Ekonomi Kuartal III. (online) (Diakses 19 November 2016)
  2. BKPM.go.id (2016) Investasi Dorong Ekonomi Kuartal III. (online) (Diakses 19 November 2016)
  3. Viva.co.id (2016) Kuartal III Investasi Singapura Tertinggi di Indonesia. (online) (Diakses 20 November 2016)
  4. Viva.co.id (2016) Kuartal III Investasi Singapura Tertinggi di Indonesia. (online) (Diakses 20 November 2016)
  5. Tribunnews.com (2016) Indonesia Naik Peringkat Dalam Kemudahan Bisnis Kini di Posisi 91. (online) (Diakses 20 November 2016)
  6. Kemenperin.go.id (2016) Indonesia Masih Jadi Negara Tujuan Investasi. (online) (Diakses 20 November 2016)
  7. Tempo.co (2016) Program Sejuta Rumah Pengembang Jepang Serbu Indonesia. (online) (Diakses 20 November 2016)
  8. Beritasatu.com (2016) BKPM Pengembang Korsel Siap Investasi di Bali dan Banten. (online) (Diakses 20 November 2016)

Demografi Lamudi

Bab 6:
Demografi

Hingga akhir kuartal IV tahun 2016, portal properti global Lamudi mengadakan riset tentang pengunjung Lamudi di Indonesia. Dari situ dapat ditemukan beberapa data yang menarik, diantaranya:

Umur
Mayoritas pencari properti Lamudi Indonesia ternyata didominasi oleh usia produktif yakni 25 hingga 34 tahun yang mencapai 41,97 persen, kemudian disusul oleh kelompok umur 18 hingga 24 tahun mencapai 21,90 persen, umur 35 sampai 44 tahun mencapai 18,34 persen, umur 45 hingga 54 tahun 9,59 persen, umur 55 hingga 64 tahun mencapai 6,40 persen dan kelompok umur di atas 65 tahun mencapai 1,79 persen

Jenis Kelamin
Berdasarkan hasil survei dari Lamudi hingga akhir kuartal IV tahun 2016 ini mayoritas pencari properti di Lamudi lebih banyak di dominasi oleh laki-laki dengan persentase sebesar 51,8 persen angka ini meningkat sedikit jika dibandingkan tahun 2015 yang mencapai 48,81 persen. Sementara angka pencari properti dari kalangan perempuan untuk tahun 2016 ini mencapai 48,2 persen menurun sekitar 10,96 persen dibandingkan tahun lalu yang mencapai 51,19 persen.

Kota Incaran Pencari Properti di Lamudi
Lalu kota mana sajakah yang paling diincar oleh pencari properti melalui Lamudi? Berdasarkan data Lamudi, kota Jakarta Selatan merupakan area yang paling banyak diincar oleh pembeli properti dengan total persentase 7,11 persen, kemudian disusul oleh Bekasi mencapai 6,17 persen, diurutan ke tiga ada Surabaya dengan 5,32 persen, ke empat ada Bandung 4,94 persen dan Jakarta Timur dengan 4,2 persen.

Perangkat Akses
Berdasarkan data, perangkat akses terbanyak situs Lamudi didapatkan melalui telepon seluler mencapai 58,85 persen meningkat sekitar 10,89 persen dari tahun 2015 yang mencapai 47,4 persen. Sementara dari komputer meja (desktop) mencapai 35,91 persen menurun 29,15 persen dari tahun sebelumnya yang mencapai 45,27 persen dan dari komputer tablet jumlah pengaksesnya sebesar 5,25 persen.

Angka properti di Lamudi.co.id

Jumlah Angka:

Bab 7:
Tren di Website Lamudi

Belakangan ini pencarian properti melalui media online mulai digemari karena kemudahan pengguna dalam melakukan pencarian properti idaman mereka. Berdasarkan data dari portal properti global Lamudi, mayoritas pencari properti di Indonesia membidik area Jakarta Selatan dengan presentase sebesar 34 persen, kemudian disusul Bekasi, Surabaya, Bandung, dan Jakarta Timur.

Dari pengunjung yang mengakses Lamudi, mayoritas lebih tertarik untuk membeli rumah dengan presentase sebesar 55 persen sisanya mereka lebih banyak mencari apartemen, ruko dan tanah. Mayoritas pencari properti di Lamudi juga lebih tertarik untuk membeli properti dari pada menyewa.

Berikut ini adalah tren pencarian properti di lima provinsi besar di Indonesia :

Jakarta
Selain sebagai pusat ekonomi negara, Jakarta juga menjadi barometer industri properti di Indonesia, makanya tak heran Jakarta selalu menjadi incaran para pencari properti. Berdasarkan data dari Lamudi, mayoritas pencari properti lebih banyak memilih area Jakarta Selatan dengan presentase sebesar 34 persen.Di kota ini jenis properti yang mereka cari mayoritas lebih memilih rumah jika dibandingkan dengan jenis yang lain. Sementara rumah yang paling termurah di Jakarta berada di daerah Kamal Muara, Jakarta Utara dengan rata-rata harga per meter perseginya mencapai Rp1.367.472.

Jawa Timur
Jawa Timur menjadi salah satu provinsi yang paling banyak diburu oleh pencari properti, industri properti di sana terus berkembang seiring dengan meningkatnya perekonomian. Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat pertumbuhan ekonomi di Jawa Timur pada kuartal III tahun 2016 meningkat menjadi 5,61 persen dibandingkan dengan kuartal yang sama pada tahun 2015 yang mencapai 5,53 persen. (1)

Berdasarkan data dari Lamudi, mayoritas pencari pada provinsi ini melirik kota Surabaya dengan rata-rata harga mencapai Rp13.352.931 per meter persegi, kemudian disusul oleh Malang dengan rata-rata harga Rp8.333.333 per meter persegi dan Sidoarjo dengan rata-rata Rp7.854.104 per meter persegi.

Jawa Barat
Perkembangan properti di provinsi Jawa Barat juga bisa dibilang cukup signifikan, provinsi ini juga menjadi wilayah yang paling banyak dibangun program satu juta rumah (2). Berdasarkan data dari pengunjung Lamudi, untuk provinsi Jawa Barat, Kota Bekasi menjadi area yang paling banyak diburu oleh pencari rumah, rata-rata harga rumah di sana mencapai Rp.8.700.000 per meter persegi kemudian di susul oleh Bandung yang rata-ratanya mencapai Rp10.606.061 per meter persegi dan Bogor dengan harga Rp9.500.000 per meter persegi.

Banten
Sama halnya dengan Jawa Barat, provinsi Banten tahun 2016 ini juga menjadi “lumbung padi” bagi dibangunnya program satu juta rumah. Hingga Oktober 2016 pemerintah telah membangun 316.000 rumah untuk MBR dan mayoritasnya di bangun di provinsi Banten.

Dari data Lamudi menyebutkan, mayoritas pencari rumah di provinsi Banten tertarik untuk membeli rumah di Tangerang, sementara harga rata-rata rumah di Tangerang mencapai Rp11. 538.462 meter persegi kemudian di susul di daerah Tangerang Selatan dengan harga rata-rata mencapai Rp14.750.000 per meter persegi.

Bali
Sebagai daerah destinasi wisata, Bali memang kerap menjadi incaran para pencari properti, khususnya para investor, berdasarkan data dari pengunjung Lamudi, mayoritas pencari properti di Bali banyak berminat untuk membeli properti di kota Denpasar, rata-rata harga rumah di Denpasar sendiri mencapai Rp13.750.000 per meter persegi.

  1. Metrotvnews.com (2016) Triwulan III 2016 Ekonomi Jatim Tumbuh 5,61%. (online) (Diakses 20 Desember 2016)
  2. Tribunnews.com (2016) Program Satu Juta Rumah, Kementerian PUPR Selesai Bangun 415.000 Unit Per Oktober. (online) (Diakses 20 Desember 2016)
  3. Koransindo.com (2016) 415.000 Rumah MBR Sudah Dibangun. (online) (Diakses 20 Desember 2016)

Bagaimana peraturan pemerintah dapat mempengaruhi pasar properti

Bab 8:
Perubahan Peraturan

Industri properti sangat mempengaruhi roda perekonomian dalam negeri, karena sektor ini akan mempengaruhi 175 bisnis ekonomi lainnya. Makanya tak heran properti menjadi salah satu sektor bisnis yang diperhatikan oleh pemerintah.

Untuk menggenjot industri properti dalam negeri, Presiden Joko Widodo, telah mengeluarkan berbagai stimulus baru untuk mendorong masyarakat atau investor untuk membeli properti. Salah satunya seperti dilonggarkannya aturan kepemilikan properti oleh Warga Negara Asing (WNA).

Ketentuan mengenai kepemilikan rumah atau tempat tinggal bagi warga asing di Indonesia sebenarnya telah ada sejak lama, hal tersebut dapat terlihat dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Kemudian April 2016 Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengeluarkan peraturan tentang pembelian properti oleh WNA, peraturan ini menindak lanjuti Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 yang dikeluarkan oleh Presiden Jokowi. (1)

Dalam peraturan tersebut pemerintah memutuskan beberapa aturan, seperti WNA yang dapat membeli properti di Indonesia memiliki izin tinggal di Indonesia. Selain itu jenis properti yang dapat dibeli adalah rumah tapak dan apartemen dengan sertifikat Hak Pakai. Properti yang dapat dibeli pun harus baru dan langsung dari pengembang atau pemilik tanah. Untuk masalah harga mengacu pada harga tertinggi di wilayah yang ingin mereka beli, contohnya untuk DKI Jakarta harga rumah yang dapat dibeli harus di atas sepuluh miliar Rupiah, sementara untuk apartemen harus di atas lima miliar Rupiah. (2)

Tidak hanya itu, Bank Indonesia tahun 2016 juga mengeluarkan kebijakan tentang pelonggaran nilai Loan to Value (LTV) atau aturan uang muka untuk membeli properti yang tadinya 20 persen saat ini menjadi 15 persen khusus rumah tapak, apartemen dan ruko (3). Dengan pelonggaran tersebut diharapkan pertumbuhan kredit properti dapat terwujud.

Peraturan terbaru ini hanya bisa dilakukan untuk pembelian rumah pertama dengan tipe rumah 70 ke atas, sementara untuk rumah kedua DP rumah menjadi 20 persen dan rumah ketiga, DP rumah menjadi 25 persen. (4)

Selain itu, tahun 2016 Jokowi juga memutuskan untuk menurunkan tarif Bea Perolehan atas Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang tadinya lima persen menjadi maksimal satu persen, Keputusan tersebut masuk dalam paket kebijakan XI yang diumumkan presiden, 29 Maret 2016. (5)

Dari peraturan tersebut, Provinsi DKI Jakarta menjadi salah satu daerah yang akan menerapkan kebijakan tersebut, rencananya tahun depan Pemprov akan membebaskan BPHTB untuk lahan dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) di bawah dua miliar Rupiah, peraturan itu tertuang dalam Pergub Nomor 193 Tahun 2016. (6)

Tidak hanya itu, pemprov DKI Jakarta juga rencananya akan membebaskan tarif Pajak Bumi Bangunan (PBB), namun peraturan tersebut hanya berlaku untuk tanah dan bangun yang nilai jual objek pajaknya di bawah 1 miliar, luas tanah di bawah 100 meter persegi dan bukan berada di dalam area perumahan. (7)

  1. Kompas.com, (2016) Akhirnya Pemerintah Terbitkan Aturan Kepemilikan Hnian untuk Orang Asing. (online) (Diakses 29 November 2016)
  2. Bpn.go.id, (2016) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang /Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2016. (online) (Diakses 29 November 2016)
  3. Cnnindonesia.com, (2016) Agustus 2016 Uang Muka KPR Turun Jadi 15%. (online) (Diakses 29 November 2016)
  4. Kompas.com, (2016) Mau Beli Rumah? “Down Payment” KPR Kini Hanya 15 Persen. (online) (Diakses 29 November 2016)
  5. Kompas.com, (2016) Paket Kebijakan XI Keluar, PPh Final dan Tarif BPHTB Turun. (online) (Diakses 29 November 2016)
  6. Kompas.com, (2016) Ahok Teken Pergub Pembebesan BPHTB di Bawah Rp 2 Miliar. (online) (Diakses 29 November 2016)
  7. Kompas.com, (2016) Ini Kategori Rumah yang Berhak Dapat Pembebasan PBB. (online) (Diakses 29 November 2016)

Perubahan mempengaruhi properti:

Peningkatan dalam Sustainability

0% penghematan listrik dari
beban rata-rata 3.487 MW
di Earth Hour 2016

Bab 9:
Peningkatan dalam Sustainability

Pembangunan proyek residensial dan komersial dengan memperhatikan standar lingkungan hijau mulai diperhatikan seiring dengan kian buruknya kualitas hidup akibat pembangunan besar-besaran. Demi mendorong pembangunan yang berpihak kepada kelestarian alam, sejumlah penghargaan yang mengapresiasi daerah atau instansi terkait kelestarian lingkungan terus berlangsung. Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan melakukan re-branding program adipura yang disertai dengan kebutuhan kampanye publik yang luas mengenai perkotaan berwawasan lingkungan.

Jangkauan penilaian fungsi lingkungan dapat diperluas, meskipun bobotnya masih ditekankan kepada pengelolaan sampah dan Ruang Terbuka Hijau (RTH). Perwujudan kota livable and attractive melalui Adipura Kencana menekankan kepada kota dengan pengembangan berkelanjutan dan Adipura Kirana yang dalam aktualisasi pengembangan daya saingnya mampu mendorong pertumbuhan ekonomi dan kesejahteraan penduduknya sebagai inspirasi bagi daerah lain.[1]

Prakarsa pemerintah pusat Kementrian PUPR dan pemkot/kabupaten juga dijalankan melalui Program Pengembangan Kota Hijau (P2KH) guna mewujudkan ruang perkotaan yang berkualitas dengan perencanaan yang baik dan perwujudan 8 atribut kota hijau berkelanjutan sesuai dengan Undang-Undang Nomer 26 Tahun 2007 mengenai penataan ruang. [2]

Arvi Argyantoro selaku Kepala Balai Penelitian dan Pengembangan Tata Bangunan dan Lingkungan Kementrian PUPR menghimbau kepada masyarakat untuk membangun rumah atau gedung yang dapat memenuhi konsep eco building atau pembangunan ramah lingkungan. Dari yang paling sederhana ialah penggunaan bahan bangunan yang menimimalisir emisi tanah dan air. [3]

Kesadaran akan lingkungan sedikit demi sedikit mulai menjadi gaya hidup masyarakat, termasuk mempengaruhi perkembangan tren properti dalam negeri. Kini, hunian berkonsep hijau menjadi pertimbangan bagi sebagian masyarakat dalam memilih hunian. Tumbuhnya kesadaran dan sikap kritis masyarakat disadari oleh pengembang untuk membesut proyek yang mengusung konsep eco green living sebagai salah satu kontribusi terhadap keseimbangan alam dan meningkatkan selling point dari segi pemasaran. Menurut Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch, embel-embel pembangunan hijau atau green development pada sebuah proyek properti dapat mendongkrak penjualan. Karena saat ini masyarakat sudah sangat sadar akan pentingnya arti bangunan ramah lingkungan.

Dengan dukungan International Finance Corporation (IFC), Pemerintah Swiss, dan Hungaria, Pemerintah Provinsi DKI menerbitkan Peraturan Gubernur DKI Jakarta No.38/12 yang menetapkan acuan berbagai pihak dalam pembangunan gedung yang menekankan kepada efisiensi sumber daya dan energi serta meminimalisir kerusakan lingkungan.[4]

Menurut lembaga mandiri non pemerintah yang berpusat di Kanada, Green Building Council Indonesia, yang memegang sertifikasi bangunan hijau ramah lingkungan memiliki beberapa kriteria Greenship diantaranya ialah tepat guna lahan, efisiensi dan konservasi energi, konservasi air, sumber, dan siklus material, kualitas udara dan kenyamanan udara dalam ruang, dan manajemen lingkungan bangunan. [5]

Sebagai informasi, lebih dari 32 persen energi di dunia seperti penggunaan listrik dan air digunakan untuk operasional bangunan. Dalam Forum Group Discussion dengan tema penilaian bangunan berkonsep green building yang dihelat oleh Direktorat Jendral Kekayaan Negara (DKJN), 26 Oktober 2016 silam, Prasetiyo Adi selaku Direktur rating Green Building Council Indonesia menyatakan bahwa dorongan untuk menerapkan bangunan berwawasan lingkungan ialah keikutsertaan pemerintah dalam kesepakatan Paris 2015 yang berkomitmen menurunkan emisi CO2 dan menjaga suhu udara tidak meningkat lebih dari 2 derajat celcius.

Dalam FGD tersebut, Ketua Dewan Pengurus Nasional Masyarakat Profesi Penilai Indonesia, Okky Danuza, menyatakan bahwa penilaian melalui beberapa pendekatan diantaranya pendekatan biaya, data pasar, dan pendekatan pendapatan. Dari segi pendekatan biaya, memang pembangunan gedung hijau memakan biaya lebih besar lima persen. Namun biaya operasional green building lebih efisien sehingga pendapatan meningkat sekitar enak persen. [6]

Pemerintah kota Jakarta sebagai ibukota dengan permodelan konsep green building menargetkan diri sebagai center of excellence Bangunan Gedung Hijau di Indonesia pada tahun 2030 mendatang. Grand Design implementasi Bangunan Gedung Hijau dengan komitmen 30:30 diupayakan memangkas 30 persen pemakaian energi, air, dan produksi CO2. Konsep ini menargetkan 100 persen gedung baru dan 60 persen bangunan gedung eksisting sehingga diperkirakan dapat menghemat energi listrik 3.785 Gwh, air 2,4 miliar liter, dan mengurangi emisi CO2 sebesar 3,37 juta ton.

Hingga Mei 2016, implementasi Bangunan Gedung Hijau Jakarta berhasil menjaring 260 bangunan dengan luas lantai total lebih dari 15.000.000 m2 dengan rincian penghematan energi sebesar 853,914 Mwh/tahun, pemangkasan biaya sebesar 68,313,105 US Dollar/tahun, dan pengurangan CO2 sebesar 605,425 metrik Ton/tahun. [7]

Lebih lanjut, pemerintah juga turut mencermati pembangunan area permukiman dari segi lingkungan hingga ke jenis rumah subsidi. Direktorat Jendral Pembiayaan Perumahan KemenPUPR, Maurin Sitorus, pada malam penghargaan Green Property Awards 2016 silam menyatakan dalam perkembangannya kini faktor lingkungan hijau bukan hanya dimonopoli oleh real estate mewah yang hanya menyasar pasar menengah keatas, namun juga dapat diterapkan oleh para pengembang Rumah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

“Ternyata setelah saya berkunjung ke daerah, saya melihat sudah banyak rumah bersubsidi yang menerapkan konsep green property dengan keberadaan ruang terbuka hijau, pengelolaan sampah, dan sumber air.” ujarnya. Green property merupakan konsep standar impian masyarakat yang dapat direalisasikan developer, namun Maurin berharap konsep tersebut tidak membebani rakyat, yang artinya tanpa adanya konsekuensi kenaikan harga bagi tipe Rumah MBR.[8]

Sedangkan ditinjau dari segi inovasi, pemerintah menghasilkan teknologi infrastruktur berkelanjutan yang salah satunya terwujud melalui optimalisasi perairan untuk merealisasikan kampung maritim di masa depan. Model realisasi proyek Badan Penelitian dan Pengembangan Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan (Balitbang PUPR) saat ini diperuntukkan sebagai balai warga dan perpustakaan apung pertama di Tambak Lorok, Semarang, Jawa Tengah. Selain sebagai solusi deformasi tanah, nyatanya model infrastruktur besutan Balitbang PUPR ini sangat ramah lingkungan karena mampu memenuhi kebutuhan energi melalui tenaga surya, sistem pembuangan biofil, dan dapat mengubah air laut menjadi air bersih. [9]

Dari upaya-upaya pelestarian lingkungan yang telah dijabarkan diatas menunjukkan bahwa peningkatan kesadaran lingkungan terjadi dari berbagai pihak mulai dari pemerintah, pelaku bisnis real estate, dan masyarakat selaku konsumen.

  1. Kementrian Lingkungan Hidup dan Kehutanan Republik Indonesia (2016). Rebranding Program Adipura Menuju Kota Produktif Berkelanjutan. (online) (Diakses 13 Desember 2016)
  2. Kota Hijau (2016). Program Pengembangan Kota Hijau. (online) (Diakses 14 Desember 2016)
  3. Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia Minyak dan Gas Bumi (2016). Konsep Bangunan Ramah Lingkungan. (online) (Diakses 14 Desember2016)
  4. Radio Republik Indonesia (2016). Kementerian PUPR Pembangunan Gedung atau Rumah Harus Ramah Lingkungan. (online) (Diakses 14 Desember 2016)
  5. Green Building Jakarta (2016). Introduction Green Building. (online) (Diakses 14 Desember 2016)
  6. GBC Indonesia (2016). Greenship Rating Tools. (online) (Diakses 14 Desember 2016)
  7. Kementerian Keuangan Indonesia (2016). Penilaian Bangunan Berkonsep Green Building. (online) (Diakses 14 Desember 2016)
  8. Greenbuilding Jakarta (2016). Greenbuilding Jakarta. (online) (Diakses 13 Desember 2016)
  9. Kementerian Pekerjaan Umum (2016). Konsep Green Property Sudah Diterapkan Untuk Rumah Bersubsidi. (online) (Diakses 13 Desember 2016)
  10. Pusat Penelitian dan Pengembangan Pekerjaan Umum (2016). Bulan Depan Warga Tambak Lorok Sudah Bisa Nikmati Balai Warga dan Perpustakaan Apung. (online) (Diakses 13 Desember 2016)
Hemat energi di rumah:
Sistem Solar Panel
Sistem Tenaga Angin
Cabut Perangkat Elektronik
Perkakas Hemat Air
Lampu Bohlam LED
Termostat

Bagaimana minyak dan gas mempengaruhi pasar properti

Bab 10:
Minyak dan Gas/Properti

Harga minyak dunia mencapai harga puncaknya di kisaran lebih dari USD 115 per barel pada musim panas 2014, kemudian terus merosot menjadi USD 35 per barel hingga februari 2016. Penurunan tajam pada tahun 1985-1986 diakibatkan oleh pemotongan produksi negara anggota OPEC dan pada tahun 2008-2009 diakibatkan oleh krisis global. Anjloknya crude oil akhir-akhir ini pun diakibatkan oleh kombinasi antara keduanya. Perlambatan ekonomi yang terjadi di negara berkembang, dan yang paling signifikan di Cina berkontribusi terhadap ambruknya nilai komoditas hampir secara keseluruhan.

Meskipun minyak turun sangat signifikan, namun berdampak lebih rendah terhadap GDP global. Alasan pertama, negara importer minyak seperti Cina dan India mengambil keuntungan dari turunnya harga sehingga mengurangi subsidi BBM dan memberikan ketahanan fiskal bagi mereka. Kedua, biasanya harga minyak bersifat supply-driven, namun kini negara penghasil minyak terpaksa mengeluarkan persediaan sehingga negara-negara konsumen dapat memperbaiki keseimbangan neraca dari krisis finansial. Ketiga, jatuhnya minyak menyebabkan penurunan jangka pendek investasi industri minyak. Namun, penurunan tajam investasi sektor lainnya juga turut berkontribusi terhadap perlambatan global.(1)

Ambruknya nilai komoditas minyak ditengarai oleh shale oil revolution AS yang menyebabkan over supply, memburuk ketika Arab Saudi menolak keputusan OPEC melakukan pemangkasan produksi. Secara garis besar, harga minyak dunia turun pada penghujung tahun 2016, namun mengalami annual gain tertinggi sejak 2009. Harga Brent merangkak 52 persen, sedangkan West Texas Intermediate (WTI) merangkak sebesar 42 persen pada tahun 2016. Hal tersebut dapat terwujud setelah finalisasi kesepakatan OPEC untuk menurunkan produksi setelah selama ini kelebihan pasokan yang menyebabkan tertekannya harga minyak dunia. Patokan WTI turun 5 sen menjadi USD 53,72, sedangkan Brent turun 3 sen menjadi USD 56,82. (2)

Jatuhnya harga minyak dunia pun mempengaruhi keputusan pemerintah Indonesia untuk melakukan revolusi subsidi BBM untuk mengikuti harga minyak global. Menteri Keuangan Indonesia, Sri Mulyani menegaskan, meskipun subsidi BBM pada akhir tahun 2014 dicabut, bukan berarti keberpihakan pemerintah terhadap rakyat miskin berkurang. Pemerintah mengurangi subsidi yang sifatnya distortif dan konsumtif karena subsidi BBM selama ini dinilai tidak tepat sasaran sehingga dapat dialihkan kepada kegiatan lain yang sifatnya lebih produktif. Dana dapat dialihkan untuk membangun pertumbuhan ekonomi kedepan dan menuntaskan kemiskinan secara langsung sehingga dampaknya akan lebih panjang dan tahan lama.

APBN pemerintahan Jokowi-JK dinilai lebih tepat sasaran dan menyelesaikan masalah inti yakni kemiskinan dan peningkatan investasi. Keberpihakan terhadap masyarakat miskin bertambah dengan bukti peningkatan jumlah penerima Program Keluarga Harapan (PKH) dari 3 juta KK menjadi 6 juta KK pada tahun 2016, peningkatan subsidi bunga Kredit Usaha Rakyat (KUR) dari sebelumnya Rp30 triliun pada 2015 menjadi Rp100 triliun pada tahun 2016, dan kucuran dana desa dari Rp20 triliun meningkat menjadi Rp47 triliun. (3)
Meskipun telah mengurangi subsidi dan belanja energi dan mengalihkan dana untuk sektor produktif seperti infrastruktur dan pengembangan sosial, nyatanya dampak positif terhadap keseimbangan anggaran belanja pemerintah masih sedikit. Indonesia juga mengekspor minyak namun dengan pendapatan yang melemah 16 persen pada tahun 2016 yakni USD 10,77 miliar, dibandingkan dengan tahun sebelumnya yakni USD 12,86 miliar. Masih menjadi net-importer minyak, Indonesia juga masih sulit untuk menurunkan harga BBM dan listrik karena nilai tukar rupiah melemah selama tiga tahun terakhir.

Harga minyak Indonesia dalam APBN 2016 ditargetkan mencapai USD 50 per barel, namun hanya mampu mencapai USD 40. Oleh karena itu, menurut Komaidi Notonegoro, peneliti Reforminer Institute, perekonomian global masih lamban dan tingginya produksi negara OPEC dan Amerika otomatis menurunkan pendapatan pajak pemerintah sekitar USD 8 miliar dan pendapatan non pajak sekitar Rp27 triliun. Selain itu, lesunya minyak mempengaruhi rendahnya harga komoditas lain seperti minyak sawit mentah dan batu bara. Sebagai produsen terbesar minyak kelapa sawit dan batu bara penerimaan devisa Indonesia pun ikut menurun. (4)

Sementara itu, dukungan penguatan harga minyak dunia dilakukan OPEC yakni dengan memangkas hasil produksi minyak mentah negara-negara anggotanya sebesar 1,2 juta barel per hari. Indonesia kembali memberlakukan temporary suspended menyusul permintaan OPEC terhadap Indonesia untuk memangkas produksi minyak sebesar 37 ribu barel per hari pada November 2016 silam melalui sidang ke-171 OPEC di Wina, Austria. Faktanya, Indonesia sebelumnya pernah menangguhkan keanggotaan OPEC mulai tahun 2009 dan baru kembali bergabung pada awal tahun 2016.

Menteri Energi dan Sumber Daya Energi, Ignatius Jonan menyatakan RAPBN 2017 menargetkan penurunan produksi minyak mentah dalam negeri sebesar 5 ribu barel per hari dibandingkan dengan produksi 2016. Apabila mengikuti keputusan OPEC, dikhawatirkan Indonesia tidak dapat mengejar target pendapatan di 2017. Kenaikan harga minyak juga tidak menguntungkan Indonesia sebagai negara net importir minyak. (5)

Dirangkum dari Bisnis.com, terpapar dari pergerakan IHSG saham dari sektor tambang terjerembab hingga 40,25 persen, merupakan pencapaian terburuk pada tahun 2015 silam. Sedangkan sektor properti, real estate, dan konstruksi berhasil menjadi jawara dengan lonjakan 19,21 persen. Setelah tertatih-tatih dalam jangka lima tahun terakhir, saham pertambangan sempat mengalami rebound pada 2016 disebabkan harga minyak dunia meningkat menjadi USD 40 dari titik terendah USD 30, namun kembali lunglai.

Ekonom Prasetya Mulya Business School, Lukas Setia Atmadja memperkirakan lonjakan tersebut bersifat short term gain sehingga untuk investasi jangka panjang masih beresiko. Ia menilai ada saham-saham yang lebih nyaman seperti consumer goods, finansial, dan farmasi. Saham sektor perbankan dan properti diproyeksi akan bertumbuh pesat dengan keputusan pemerintah memangkas suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate). [6]

Secara tidak langsung, pengaruh melemahnya minyak dunia terhadap lesunya minat sewa kantor terlihat melalui laporan John Lang Lasalle melalui Asia Pasific Property Digest Q3 2016. Jenis Grade A Office di Jakarta menunjukkan pertumbuhan negatif yakni minus 8,6 persen. Permintaan sewa premium tertinggi saat ini datang dari perusahaan IT dan e-commerce, kemudian dilanjutkan oleh permintaan sewa (mencakup baru maupun relokasi kantor) dari sektor bank, badan asurasi, dan layanan provider.

Sementara itu, permintaan dari perusahaan minyak dan gas terpantau melemah. Keadaan tersebut diprediksi berlanjut di Q4 2016 hingga ke tahun baru. Dapat disimpulkan bahwa jatuhnya nilai komoditas mempengaruhi rendahnya permintaan sewa kantor premium dari perusahaan yang bergerak pada bidang pertambangan. [7]

Mengantisipasi tren naiknya harga minyak dunia pada tahun 2017 mendatang, Menteri Koordinator Bidang Perekonomian, Darmin Nasution dalam acara Prospek Ekonomi Indonesia 2017, 19 Desember 2016 silam mengemukakan bahwa rencana kenaikan Tarif Tegangan Listrik (TTL) golongan 900 Va dan kemungkinan penyesuaian harga BBM domestik akibat kenaikan harga minyak dunia beresiko menggerakkan laju inflasi lebih tinggi pada 2017 mendatang. Hal ini dapat mengakibatkan tekanan terhadap BI rate. Pemerintah berupaya untuk menjaga agar inflasi tidak bergerak liar lebih dari empat persen atau melebihi APBN negara 2017 melalui persiapan kebijakan bahan pangan. [8]

Prediksi pengaruh harga minyak dunia terhadap real estate di tahun 2017 juga dapat dicermati melalui skema beberapa tahun silam. Seperti dilansir dari tribunnews.com pada tahun 2014, Victor Irawan selaku Komisaris PT. Prioritas Land Indonesia mengatakan bahwa kenaikan harga BBM dapat melambungkan harga properti residensial sebesar 10 hingga 15 persen. Hal tersebut dipicu oleh inflasi bahan bangunan yang mencapai 32,11 persen dan upah pekerja sebesar 23,09 persen. Oleh karenanya, momen terbaik untuk membeli properti ialah sebelum terjadinya kenaikan harga BBM. [9]

Dilansir dari okezone.com, Direktur Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda mengungkapkan turunnya harga BBM domestik pada 2015 tak berpengaruh banyak terhadap real estate karena semua bergantung terhadap pengembang. Saat permintaan tinggi, harga terus dinaikkan oleh pengembang sehingga pasar cenderung jenuh pada 3 tahun terakhir. Naiknya harga BBM tidak secara langsung mempengaruhi properti, namun berdampak pada biaya produksi tiga bulan setelahnya akibat inflasi material. Pengembang pun tak dapat langsung menaikkan harga di tengah kondisi pasar jenuh dan peningkatan suku bunga.[10]

Di sisi lain, penurunan harga BBM domestik pada tahun 2016 juga tidak mempengaruhi harga sembako dan ongkos transportasi umum untuk turun, tak berbeda jauh dengan rumah. Diungkapkan oleh Eddy Ganefo, Ketua Umum DPP Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), pengembang tidak langsung mengoreksi harga maupun target penjualan dan berharap daya beli masyarakat meningkat. Kebanyakan pengembang lebih memilih untuk meningkatkan kualitas dan fitur bangunan untuk memikat calon pembeli. Namun apabila penurunan harga terjadi dalam jangka panjang, bisa jadi harga properti akan terpengaruh. [11]

  1. Weforum.org (2016). What’s behind the drop in oil prices. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  2. Reuters.com (2016). Oil down, but ends year with biggest gain since 2009. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  3. Sindonews.com (2016). Subsidi BBM Dicabut, Sri Mulyani Tegaskan Pemerintah Pro Rakyat. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  4. Indonesia-investments.com (2016). Low Global Oil Prices: Positive or Negative for Indonesia. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  5. Kontan.co.id (2016). Indonesia Bekukan Kembali Keanggotaan Opec. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  6. Bisnis.com (2016). Pergerakan IHSG Sektor Tambang Rebound Properti Jawara. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  7. Ap.jll.com (2016). Asia Pasific Property Digest Q3 2016. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  8. Liputan 6.com (2016). Pemerintah Waspadai Kenaikan Harga BBM ke Inflasi. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  9. Tribunnews. com (2014). Kenaikan Harga BBM Picu Peningkatan Harga Properti 10-15 Persen. (online) (Diakses 30 Desember 2016)
  10. Okezone.com (2015). BBM Bukan Penyebab Utama Kenaikan Harga Properti. (online)
    (Diakses 30 Desember 2016)
  11. Beritasatu.com (2016). Harga BBM Turun Pengembang Tak Koreksi Harga Rumah. (online) (Diakses 30 Desember 2016)

Minyak Mempengaruhi Properti:

Pasar Properti Mewah

0%
angka lonjakan kalangan
ultrakaya Indonesia
dengan aset diatas 30 juta
dollar AS

Bab 11:
Pasar Properti Mewah

Ketidakpastian ekonomi dunia menyebabkan harga properti mewah di seluruh dunia terpukul. Laporan Q4 2016, Prime Global Cities Knight Frank menyebutkan bahwa meskipun menunjukkan rata-rata pertumbuhan tahunan sebesar 3,8 persen, terjadi kemerosotan pertumbuhan harga pada 18 dari 23 negara jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Perlambatan yang terjadi menimpa negara-negara dengan kebijakan baru seperti tambahan pajak untuk investor asing atau ditutupnya peluang penghematan pajak bagi non residen. Pemilihan umum dan referendum dalam pemungutan suara brexit di Britania Raya dan pilpres di USA misalnya, juga turut memprovokasi sikap wait and see para pembeli properti. (1)

Menurut The Residential Index Q3 2016, Jones Lang LaSalle, pasar penjualan residensial mewah di Asia Pasifik,menunjukkan performa harga yang variatif. Jika dibandingkan dengan Q2 2016, hanya Beijing, Manila, dan Shanghai yang berhasil meningkat diatas 1 persen. Munculnya rumor pengetatan kebijakan pemerintah Shanghai berkontribusi dalam meningkatkan penjualan di akhir Agustus, sementara Singapura mengalami penurunan harga.

Di Beijing, penjualan vila dan apartemen mewah cenderung kuat karena tingginya permintaan. Penjualan rumah di Hongkong juga menunjukkan peningkatan di Q3 2016 mencapai peningkatan per quarter tertinggi sejak 2014 karena kemudahan pembayaran yang ditawarkan pengembang dan rendahnya suku bunga KPR. Disisi lain, permintaan pembelian rumah Singapura, terutama di kawasan premium mengalami perkembangan yang berkelanjutan dibantu oleh peran pengembang melalui insentif dan harga unit yang menarik. Sedangkan Jakarta masih terkendala kelanjutan kebijakan luxury/super luxury tax. Terpantau, Jakarta mengalami pertumbuhan harga negatif sebesar -1,8 persen di Q3 2016 dibandingkan dengan Q3 2015.

Kebijakan baru yang ditetapkan di Beijing dan Shanghai diharapkan dapat berpengaruh terhadap permintaan kelas atas dan memberikan angin segar pasar properti. Pertumbuhan ekonomi Hongkong dan suku bunga akan berdampak terhadap permintaan. Sedangkan sentimen pembelian di Singapura diharapkan menjadi positif dengan kecenderungan peningkatan volume penjualan sebelum keluar harga terendah. Bagi Manila, pasar residensial primer harus sehat dengan didukung oleh performa ekonomi yang stabil. Sedangkan Indonesia, dana pinjaman yang lebih rendah dan kebijakan KPR yang lebih longgar dapat mendorong penjualan unit menengah hingga kebawah, ketika pasar kondominium mewah mengalami tantangan. (2)

Segmen properti mewah Jakarta sempat menjadi jawara hotspot luxury property mengungguli Auckland dan Bali. Melalui survey konsultan properti global Knight Frank, Prime International Residential Index pada tahun 2013, Jakarta mengalami kenaikan tahunan sebesar 38 persen, hampir sama dengan pertumbuhan tahun sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh permintaan tinggi dan pasokan yang terbatas. Selain itu, Bali menempati posisi ketiga dengan persentase kenaikan sebesar 22 persen. (3)

Berdasarkan laporan dari The Wealth Report 2016 Knight Frank, Prime International Residential Index sepanjang tahun 2015 masih menempatkan dua kota di Indonesia yakni Jakarta dan Bali sebagai lokasi terpenting bagi pasar residensial mewah. Survey menunjukkan Jakarta berada pada urutan ke-18 dengan tingkat pertumbuhan harga sekitar 5,1 persen, sedangkan Bali berada di posisi ke-64 namun tanpa adanya pertumbuhan harga yaitu 0 persen. Untuk posisi 3 teratas dihuni oleh Vancouver, Sydney, dan Shanghai. (4)

Peringkat kota di Indonesia tentu terjun bebas jika dibandingkan dengan data PIRI 100 sepanjang tahun 2014, The Wealth Report Knight Frank 2015, ketika Bali ketika berhasil memimpin pasar premium second home di Asia. Bali berada di peringkat ketiga setelah New York dan Aspen di peringkat kesatu dan kedua. Pertumbuhan harga residensial premium Bali mencapai 15,09 persen. Di samping itu, Jakarta juga tak jauh dari posisi kesepuluh, yakni berada di posisi keduabelas dengan pertumbuhan tahunan sebesar 11,2 persen. (5)

Padahal kalangan ultrakaya Ultra-High Nett Worth Individuals (UNHWI) Indonesia dengan aset diatas 30 juta dollar AS diprediksi melonjak 138,9 persen yakni menjadi 2.002 orang pada tahun 2024 mendatang. Akan tetapi hal tersebut tidak berpengaruh signifikan terhadap properti dengan anjloknya pertumbuhan luxury property Jakarta. (6)

Namun demikian, terdapat perubahan kebijakan suku bunga dan kredit acuan Bank Indonesia, BI Rate menjadi 7-Days Reverse Repurchase terhitung Agustus 2016 silam. Diyakini, sistem ini dapat mendorong penurunan suku bunga sehingga dapat mempengaruhi pencapaian program sejuta rumah. Dilansir dari PU.go.id, Syarif Burhanuddin selaku Direktur Jendral Penyediaan Rumah menyatakan bahwa penurunan suku bunga berpengaruh terhadap target pencapaian program sejuta rumah.

Terdapat target 700.000 unit rumah MBR dan 300.000 unit non MBR pada tahun 2016, setidaknya Syarif memperkirakan target rumah non MBR mencapai atau melampaui target. Namun kebijakan perubahan penetapan suku bunga BI tak berpengaruh langsung terhadap rumah MBR, karena kebijakan penurunan uang muka dari 10 persen ke 1 persen dan rendahnya angsuran KPR FLPP sudah memudahkan golongan MBR dalam memiliki rumah. Berdasarkan hasil komunikasi Syarif dengan para pengembang di lapangan, dampak besar ada pada perumahan menengah keatas terbukti dengan bertambahnya jumlah proyek pembangunan rumah kalangan menengah ke atas. (7)

Secara umum, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,02 persen pada kuartal III tahun 2016 sehingga dapat diprediksi akan meningkat hingga melampaui 5 persen pada tahun 2017. Direktur Utama PT. Properti Tbk (PPRO), Taufik Hidayat, menyatakan bahwa hal tersebut dapat membuat bisnis properti semakin bergairah dibandingkan dengan tahun 2016. Terlebih terdapat banyak kemudahan yang akan diberikan pemerintah untuk sektor properti tahun 2017 diantaranya ialah pemangkasan Pph untuk pembelian properti atau rumah dari 5 persen menjadi 2,5 persen.

Apalagi jika suku bunga dan inflasi pada tahun 2017 terkontrol maka prospeknya akan semakin cerah. Selain itu, untuk golongan PNS pemerintah juga direncanakan akan memberikan bantuan uang muka dan adanya keikutsertaan BPJS dalam penyediaan perumahan. (8) Pemangkasan pajak tersebut berlaku untuk semua segmen rumah. Oleh karena itu reformasi kebijakan tersebut diperkirakan dapat menstimulus kebangkitan properti mewah di Indonesia.

Masih menyoal penjualan rumah mewah, pengembang Ciputra Grup menyatakan optimismenya pada penghujung tahun 2016 silam. Menurut General Manager Citrasun Garden di Semarang, Trisena Dipayuda, pasar properti kota Semarang saat ini masih sangat potensial. Menyusul pula kebijakan pemerintah yang mendukung membaiknya iklim investasi, salah satunya program tax amnesty atau pengampunan pajak.

Ia berharap setelah wajib pajak mengungkap dan menebus pajak harta yang dimiliki, pada akhirnya dana yang dimiliki langsung diinvestasikan ke sektor properti. Terlebih acuan suku bunga Bank Indonesia turun menjadi 6,5 persen. Sementara untuk uang muka, besaran uang muka sebesar 5 persen yang bisa dicicil sebanyak 8 kali dapat ditemukan di beberapa bank.(9)

Lebih lanjut mengenai program tax amnesty, CEO Leads Property Service Indonesia mengatakan bahwa program yang ditujukan untuk kalangan ekonomi atas yang menyimpan dana dan berinvestasi properti. Kebijakan ini menjadi katalisatotor untuk membawa kembali kekayaannya ke Indonesia. Tentunya diharapkan dapat disimpan pada sektor properti. Namun ia mengakui bahwa harga jual dan sewa properti di Jakarta sudah terlalu tinggi sehingga penjualan masih lesu di tengah lemahnya perekonomian global. Namun demikian, Direktur Utama PT. Muliaguna Propertindo Development, Agus Salim menyambut positif tax amnesty terhadap minat investasi residensial kelas atas di Jakarta. (10)

Wakil Direktur Utama Agung Podomoro Land, Indra Wijaya Antono mengatakan bahwa program tax amnesty tidak hanya berdampak pada sektor properti, melainkan ke seluruh sektor ekonomi. Jika program tersebut sukses, nanti akan terlihat dampaknya. Masyarakat akan berinvestasi seperti melalui properti sebagai salah satu instrumennya. “Kemungkinan dampaknya baru akan terlihat di kuartal I tahun 2017, tapi starting-nya mulai dari kuartal IV tahun 2016.” ujarnya.(11)

Berdasarkan dashboard amnesti pajak Direktorat Jendral Pajak (DPJ) Kementrian Keuangan (Kemenkeu), komposisi harta tebusan surat berdasar surat pernyataan harta (SPH) telah terkumpul sebesar Rp3.833 triliun pada Oktober 2016 silam. Jumlah tersebut terdiri dari deklarasi harta luar negeri sebesar 981 triliun, deklarasi harta dalam negeri sebesar Rp2.708 triliun, dan dana repatriasi sebesar Rp143 triliun. Dana repatriasi sudah menyentuh persentase 80 persen dari proyeksi awal sebesar Rp165 triliun. Dengan demikian, pengamat Indonesia Property Watch. Ali Tranghanda yakin setidaknya dana sebesar Rp70 triliun akan terserap di sektor properti.(12)

  1. Knightfrank.com (2016) Economic Uncertainity Hits Luxury House Prices Around the World. (online) (Diakses 3 Januari 2017)
  2. AP.JLL.com (2016) The Residential Index Third Quarter 2016. (online) (Diakses 4 Januari 2017)
  3. Knightfrankblog.com (2014) The Performances of Luxury Property Around The World. (online) (Diakses 10 Januari 2017)
  4. Knightfrank.com (2016) The Wealth Report 2016. (online) (Diakses 3 Januari 2017)
  5. Knightfrank.com (2015) The Wealth Report 2015. (online) (Diakses 4 Januari 2017)
  6. Kompas (2016) Harga Rumah Mewah Naik 5 Persen Jakarta Peringkat Ke-18 Dunia.( (online) (Diakses 6 Januari 2017)
  7. PU.go.id (2016) Penurunaan Suku Bunga BI Pengaruhi Target Satu Juta Rumah. (online) (Diakses 5 Januari 2017)
  8. Tribunnews.com (2016) Tahun 2017 Prospek Properti Lebih Menjanjikan Ini Faktor Penyebabnya. (online) (Diakses 3 Januari 2017)
  9. Beritasatu (2016) Pasar Rumah Mewah Diyakini Bakal Membaik. (online) (Diakses 6 Januari 2017)
  10. Okezone.com (2016) Benarkah Tax Amnesty Bisa Menggairahkan Properti Mewah Jakarta. (online) (Diakses 9 Januari 2017)
  11. Liputan6.com (2016) Dampak Tax Amnesty ke Sektor Properti Baru Terlihat Tahun Depan. (online) (Diakses 9 Januari 2017)
  12. JPNN.com (2016) Properti Diprediksi Diguyur Rp 70 Triliun Hasil Tax Amnesty. (online) (Diakses 9 Januari 2017)

Bab 12:
Wawancara

Bisa ceritakan bagaimana kondisi industri properti tahun 2016?
Awal tahun 2016 lalu kami pernah memprediksikan bahwa, industri properti tanah air akan membaik setelah mengalami penurunan penjualan tahun 2014 hingga 2015 lalu. Dan hal tersebut memang benar terjadi, pada kuartal ketiga tahun 2016 nilai penjualan properti naik sebesar 8,1 persen dan unit penjualan naik sebesar 11,3 persen di Jabodetabek dan Banten.

Namun sayangnya tren positif kembali mengalami perlambatan karena memanasnya kondisi politik dalam negeri menjelang Pilkada. Karena seperti kita ketahui awal tahun 2017 nanti Indonesia akan mengadakan Pilkada yang dilakukan serentak di seluruh negeri. Dengan memanasnya kondisi politik ini membuat orang sekarang menahan diri untuk membeli properti.

Tahun 2016 pemerintah telah mengeluarkan kebijakan tentang pelonggaran kepemilikan properti oleh Warga Negara Asing (WNA), apakah hal itu cukup efektif mendorong industri properti?
Saya pikir aturan pelonggaran kepemilikan properti oleh warga asing tidak akan terlalu berpengaruh terhadap industri properti, karena memang peminat properti di Indonesia kebanyakan adalah masyarakat dan saat ini belum ada riset yang mengatakan bahwa warga asing banyak yang membeli properti di Indonesia.

Sebaiknya pemerintah saat ini untuk fokus memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat lokal, terutama masyarakat berpenghasilan rendah. Karena segmen ini masih banyak yang membutuhkan rumah.

Bagaimana kondisi industri properti tahun 2017?
Saya memprediksikan tahun 2017 nanti penjualan properti akan kembali mengalami lonjakan yang positif pada kuartal kedua. Indikatornya dapat terlihat dari beberapa hal. Pertama, program tax amnesty akan selesai pada kuartal pertama, dengan begitu nanti dana repatriasi akan segera masuk dan akan digunakan untuk investasi properti, kemudian menurunnya suku bunga KPR saya memprediksikan tahun 2017 nanti suku bunga akan terus menurun sehingga akan mendorong seseorang untuk membeli properti, lalu saat ini pemerintah juga tengah menggalakan pembangunan infrastruktur yang selama ini dikenal sebagai tulang punggung perkembangan properti.

Industri properti akan membaik pada tahun 2017 dengan catatan pada saat pilkada nanti tidak terjadi huru-hara, saya memprediksikan nilai penjualan properti nanti akan tumbuh minimal 15 persen.

Segmen pasar apa yang nanti diprediksikan tahun 2017 nanti akan tumbuh?
Segmen menengah saya pikir masih menjadi primadona, karena peminat untuk di segmen ini sangat tinggi, untuk di tahun 2016 ini saja 43 persen mayoritas penjualan terjadi pada segmen menengah dengan range harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar. Dan saya memprediksikan, untuk tahun 2017 mendatang akan banyak pengembang yang meluncurkan produk yang menyasar di kelas ini.

Bagaimana dengan isu program satu juta rumah?Apakah tahun 2017 nanti pemerintah benar-benar dapat menjalankan program ini dengan baik?
Saya tidak yakin pemerintah dapat menyediakan rumah sebanyak satu juta unit, yang saya khawatirkan justru nanti program ini tidak akan berjalan dengan baik karena pengembang rumah MBR akan kehabisan lahan, karena harga tanah akan semakin tinggi. Untuk itu pemerintah sebaiknya menyiapkan bank tanah untuk mengendalikan harga tanah untuk pembangunan rumah sederhana.

Menurut Anda daerah mana saja yang berpotensi akan menjadi sunrise properti?
Area yang yang berpotensi menjadi sunrise properti adalah proyek-proyek yang akan dilalui oleh Transit Oriented Development seperti LRT, MRT dan jalan tol. Area tersebut adalah Bekasi, Bogor, Cibubur, Cawang, Cimanggis, Sentul, Lebak Bulus. Saya memperkirakan harga-harga properti disana nantinya akan melonjak sebesar 15 persen tahun 2017 mendatang.

Ali Tranghanda

Direktur Indonesia Property Watch (IPW)

Prediksi 2017

Setelah mengalami kelesuan sejak tahun 2014, diharapkan tahun 2017 industri properti tanah air mengalami peningkatan penjualan. Kendati pemerintah hanya menargetkan pertumbuhan ekonomi sebesar 5,1 persen (1) atau meningkat sebesar 0,1 persen jika dibandingkan dengan realisasi ekonomi Indonesia tahun 2016 (2). Toh banyak pengamat dan praktisi properti masih optimis bahwa kondisi properti dalam negeri akan membaik.

Optimisme tersebut memangnya bukannya tanpa sebab, karena memang pemerintah telah mengeluarkan beragam stimulus yang efeknya baru akan terasa pada tahun 2017. Contohnya seperti program tax amnesty yang dijalankan Juli 2016 lalu, program ini diharapkan dapat mendorong laju industri properti, karena dana repatriasi (dana dari luar negeri yang masuk ke Indonesia) diharapkan dapat digunakan untuk berinvestasi properti.

Diperkirakan dana repatriasi yang masuk ke sektor properti akan mencapai Rp70 triliun (3). Berdasarkan catatan, program tax amnesty yang berlangsung di Indonesia merupakan yang tersukses di dunia, karena hingga akhir periode pertama yakni 30 September 2016, pemerintah berhasil mengumpulkan dana sebesar Rp3.625 triliun dari surat pernyataan harta (SPH). Harta tersebut terdiri atas deklarasi dalam negeri senilai Rp2.536 tiliun, deklarasi luar negeri senilai Rp952 triliun dan repatriasi Rp137 triliun. (4)

Dari sektor perbankan sendiri, Bank Indonesia pada tahun 2016 telah menurunkan suku bunga acuan kredit yang akan berdampak kepada menurunnya bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Berdasarkan Data Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) BI, saat ini bunga KPR berada di kisaran 10,25 persen atau turun 75 bps sejak akhir tahun lalu.(5)

Tren penurunan ini, diperkirakan akan terus terjadi hingga tahun 2017 (6), dengan menurunnya bunga kredit KPR ini diharapkan akan mendorong masyarakat tahun 2017 mendatang untuk mau membeli properti, terutama bagi mereka kalangan menengah.

Selain penurunan suku bunga, pemerintah juga telah memberikan stimulus berupa dilongarkannnya loan to value (LTV) atau batasan pembayaran uang muka. Dengan adanya aturan baru tersebut maka uang muka atau down payment (DP) untuk membeli rumah pertama dengan mekanisme pengambilan KPR menjadi 15 persen, DP untuk rumah kedua menjadi 20 persen dan rumah ketiga menjadi 25 persen. Relaksasi aturan LTV ini diprediksikan juga akan mendongkrak daya beli masyarakat tahun 2017 mendatang.

Menariknya lagi, guna mendorong minat pembeli properti, pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dan Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan. Melalui aturan ini pemerintah telah memangkas pajak penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan oleh penjualan rumah atau tanah. Jika sebelumnya PPh yang dibayar sebesar lima persen kini menjadi 2,5 persen. (7)

Tahun 2017 mendatang, properti untuk kelas menengah diperkirakan masih menjadi incaran, gemuknya pasar di segmen ini membuat banyak pengembang nantinya akan berlomba-lomba merilis produk di kelas menengah. Untuk di sektor perumahan, diperkirakan nanti, harga rumah yang paling banyak diincar adalah harga Rp300 jutaan hingga Rp500 jutaan. (8)

Sementara untuk di sektor apartemen, diperkirakan minat membeli apartemen tahun 2017 akan mulai bertumbuh dan menjadi ladang investasi yang prospektif. Diperkirakan nanti apartemen yang berada di sekitar transportasi publik baru seperti Mass Rapid Transit (MRT), Light Rail Transit (LRT) hingga Tol Becakayu (Bekasi-Cawang-Kampung Melayu) akan mengalami kenaikan harga tanah rata-rata 15 hingga 20 persen. (9)

Namun tentunya industri properti tahun 2017 mendatang bukannya tanpa hambatan, hajatan politik Pemilihan Kepala Daerah (Pilkada) yang dilakukan secara serentak 15 Februari 2017 akan menjadi batu sandungan bagi mereka yang ingin berinvestasi properti. Diperkirakan nanti, para investor properti akan menahan diri untuk membeli properti hingga kuartal II tahun 2017 sembari melihat perkembangan politik dan keamanan dalam negeri.(10)

1. CNN Indonesia 2016 Target Pertumbuhan Ekonomi 2017 Dipangkas Menjadi 5,1%, Diakses 30.12.2016
2. Okezone.com 2016 BI : Pertumbuhan Ekonomi RI Hanya 5% di 2016, Diakses 30.12.2016
3. Kompas.com 2016 Dana Amnesti Pajak Ke Sektor Properto Diprediksi Rp 70 Triliun, Diakses 30.12.2016
4. Beritasatu.com 2016 IPW Perkirakan Rp 70 Triliun Dana Repatriasi Masuk Properti, Diakses 30.12.2016
5. CNN Indonesia 2016 Bunga KPR Bank Siap Mengekor Penurunan Suku Bunga Acuan, Diakses 30.12.2016
6. Infobanknews 2016 BI Yakin Bunga KPR Terus Turun di 2017, Diakses 30.12.2016
7. Kontan.co.id 2016 PPH Penjualan Properti Digunting Jadi 2,5%, Diakses 30.12.2016
8. Kompas 2016 Tahun 2017, Properti Paling Diincar Sehargar Rp 300 juta – Rp 500 juta, Diakses 30.12.2016
9. Media Indonesia 2016 2017, Apartemen Primadona Investasi Properti, Diakses 30.12.2016
10. Okezone.com 2016 Pilkada Hingga Suku Bunga Alasan Sektor Properti Belum Menggeliat di 2017, Diakses 30.12.2016